Built to Suit (BTS) — Análise de Viabilidade
Data-base: Estado de São Paulo — Referência 2025
Terrenos (R$/m²)
RMSP: 800–1.500
Interior (30km+): 350–800
Interior (30km+): 350–800
Construção (R$/m²)
Padrão AAA: 1.900–2.300
Refrigerado: 2.500+
Refrigerado: 2.500+
Parâmetros Investidor
Yield Alvo: 9–12% a.a.
Indiretos: 8–12% do Capex
Indiretos: 8–12% do Capex
Operação
Contratos: 10–15 anos
Cap Rate ajustado a risco
Cap Rate ajustado a risco
Calculadora de Viabilidade BTS
1. Terreno e construção
2. Estruturação financeira
3. Premissas operacionais e dívida
Investimento total (CAPEX)
Obras-
Terreno-
Indiretos/Extras-
TOTAL-
Aluguel sugerido
Aluguel mensal-
Preço/m²-
NOI anual-
Payback (anos)-
Financiamento (Price)
Valor financiado-
Parcela mensal-
Serviço dívida/ano-
DSCR (cobertura)-
Meta DSCR > 1.20
Entendendo a calculadora BTS
O modelo Built to Suit permite que empresas ocupem imóveis adequados à operação sem imobilizar capital próprio. Esta calculadora oferece uma visão de pré-viabilidade econômica.
Principais entradas
- Custo de obra: varia conforme padrão, piso, pé-direito e combate a incêndio.
- Custos indiretos: projetos, licenças, seguros e gerenciamento.
- Yield (cap rate): retorno exigido pelo investidor conforme risco e crédito do inquilino.
Resultados financeiros
- NOI: receita líquida após custos operacionais e vacância estrutural.
- DSCR: cobertura do serviço da dívida; referência bancária acima de 1,2x.
- Payback: estimativa simples do retorno do investimento (sem correção temporal).
Nota: ferramenta para estimativas iniciais. Projeto real exige orçamento executivo, análise de solo, due diligence jurídica e crédito.